[최병렬]용적률이 뭔데 중요한가요

[최병렬]용적률이 뭔데 중요한가요

[12/01 시민연대]수익성이냐...쾌적한 환경이냐

 

안양시청에 출입하는 한 지방지 기자가 질문을 던졌다. 최근 안양시의회가 안양시도시계획조례 개정안의 용적률을 상향 조정해 시 집행부와 문제가 발생하고 있는데 이 문제에 대해 고민하거나 대응하는 시민단체는 아무곳도 없냐는 지적이었다.

이러한 질문을 던진 이유는 지난 제114회 임시회에서 안양시의회는 재건축 및 재개발을 용이하기 위해 시 개정안보다 용적률을 대폭 상향해 의결함으로 도심 난개발을 자초하는 게 아니냐는 우려속에 시와의 갈등은 빚고있는 상태에서 시가 재의를 검토할 수 있음을 밝히고 나서 논란이 일고 있기 때문이다.

안양시의회는 1종 일반주거지역의 경우 애초 용적률은 180%였으나 200%로 높였고, 2종은 220%에서 240%로(재건축시 250%), 3종은 250%에서 260%로(재건축시 280%)로 상향 조정됐다.

또 상업지역의 주상복합건축물과 오피스텔 건축에 대한 400%이하 용적률 규제 조항은 삭제되고, 주거용도가 늘어나는 만큼 용적률을 하향 조정하는 '용도 용적제'를 신설함에 따라 건물 신·중축, 재건축, 재개발을 추진하는 사업자나 해당 조합원들은 상당한 경제적 이득을 취할 수 있게 됐다.

대체 용적률이 뭔데 그렇게 매달릴까...바로 수익성과 연결되어 있기 때문이다. 건물주는 높게 지어서 임대료 많이, 지자체는 낮게 짓도록 해 환경 좋게한다는 원칙사이의 끊임없는 줄다리기 사이에서 시와 시의회도 의견을 달리하고 있어 한 일간지에 실린 글을 인용해 용적률에 대해 풀어본다.

낡은 아파트를 헐고 새로 지으려는 재건축 대상아파트 주민들 그리고 건축업계와 지방자치단체는 용적률이라는 문제 때문에 항상 다툰다. 주민들은 용적률을 높여 달라고 요구하고, 지자체는 깎으려고만 하는 술레바퀴를 돌고 돈다.

안양지역뿐 아니라 수도권 대두분의 도시가 5층짜리 아파트치고 이 같은 갈등을 겪지 않는 곳이 없을 정도이다. 용적률이 높으면 주민들에겐 어떤 게 좋길래, 그리고 행정관청은 왜 자꾸 낮추려고만 들까.

● 용적률이 갖는 경제적 가치는=용적률은 건물을 새로 지을 때 수익성을 가름하는 중요한 요소 중의 하나라고 할 수 있다.

예를들어 1백평에 용적률 3백%를 적용해 건축면적 3백평짜리 주택을 지었다고 치자 이 집을 남에게 전세준다고 가정할 때 임대료가 평당 5백만원이라면 15억원(3백평×5백만원)의 임대료 수입이 생긴다.

그러나 용적률이 2백%라면 임대료 수입이 10억원으로 줄어들게 되는 것은 당연하다. 물론 용적률이 3백%일 때 건축비는 더 들어가겠지만 임대료 수입이 훨씬 많기 때문에 건축비를 충분히 뽑고도 남는다.

 이 때문에 집이나 빌딩을 지으려는 사람들이 더 많은 용적률을 얻어내기 위해 안간힘을 쓰는 것이다. 그러나 땅의 성격과 지역에 따라 용적률은 정해져 있기 때문에 터무니없이 높게, 혹은 낮게 허용되지는 않는다.

재건축할 때 용적률이 높으면 아파트 가구 수를 늘릴 수 있어 재건축 조합원들이 내는 돈이 적게 드는 것은 사실이다. 그러나 용적률을 높게 얻어낸다고 해서 반드시 좋은 것은 아니다. 용적률이 높아 아파트를 많이 지을수록 단지가 빽빽해지기 때문에 주거환경이 나빠지기 때문이다.

이 같은 결과는 집값에도 나쁜 영향을 미치게 마련이다. 널찍하고 쾌적한 아파트단지가 복합하고 빽빽한 단지보다 가치가 더 큰 게 사실이니까요. 그런데도 재건축 주민들이 용적률을 높게 받아내려 한다. 나중보다도 당장 들어가는 돈을 줄이기 위해서죠.

결국 용적률의 많고 적음은 아파트 단지를 만드는데 매우 중요한 요소이지만 단순히 경제적 가치의 크고 작은 문제뿐 아니라 환경적 요소도 아주 중요하게 작용하게 있음을 간과하고 있다.

건설업자들은 비싼 땅을 효율적으로 쓰자면 용적률을 높여야 한다는 입장인 반면, 지자체나 환경단체 등은 용적률을 높이면 주거.생활환경이 나빠져 장기적으로 모두에게 손해라는 주장속에 두 주장이 틀리지 않지만 환경적 측면을 중시하는 게 요즘의 추세라 할 수 있다.

이와함께 건폐율도 중요한 요소로 용적률과도 밀접한 관계를 가지고 있다. 건폐율을 많이 확보하면 그만큼 건축면적이 넓어져 공간을 활용할 수 있는 여지가 많아 건축할 때 건폐율도 매우 중요한 가치를 지니게 된다.

건페율은 대지면적에서 건축을 하는 바닥면적을 나타내는 것으로 예컨대 땅이 1백평에 건폐율이 60%라면 건축을 하는 1층 바닥면적이 60평을 넘지 못함을 뜻하며 나머지 40평은 교통시설이나 녹지시설 등으로 채워지게 된다.

난개발과 투기를 억제하고 쾌적한 생활 환경을 조성하겠다는 궁극적인 행정의 '당위론'과 형평성 문제를 제기하며 '최대의 용적률과 빠른 사업추진'을 요구하는 민원 사이에서 명쾌한 결론을 내기란 쉽지 않다.

더욱이 재건축이 주택공급 수단으로 어느만큼의 비율을 담당하고 도시전체 기반시설 측면에서 어느 규모까지 허용해야 할지에 대한 뚜렷한 기준이 없으며 환경·교통·도로 문제 등을 종합적으로 고려해 주택수급정책에 있어서의 재건축에 대한 목표 설정도 부재중이다.

또한 지지부진한 도시 및 주거환경정비법 등 관련법의 조속한 제·개정 등 제도정비와 원칙과 기준을 설정, 재건축과 관련한 종합적인 계획의 마련으로 혼란과 시비를 해결해야 한다는 목소리만 높은 가운데 전문가들은 중앙과 지방정부가 재건축 정책과 관련한 마스터 플랜이 전혀 없는 게 가장 큰 문제라고 지적하고 있다.

한편 한산하기만 하던 평촌신도시의 한복판에 최근 들어서는 건물들은 모두가 오피스텔 건물이자 아파텔로 안양시도 이미 주거용으로 대부분 사용할 것을 염두에 두고 수도료 할인혜택 도입을 거론하고 시의회도 주거용도가 늘어나는 만큼 용적률을 변경하는 용도용역제 도입을 이번 도시계획조례 심의에서 결정함으로 도심 난개발을 시인하고 있다.

더욱이 안양시청 앞에서는 42층의 주상복합 빌딩마져 들어설 예정으로 빽빽이 들어찬 도심 한복판에 학교를 지을 땅도 없고, 한산하던 평촌 중앙공원 지하주차장은 만윈으로 주차난을 겪고있고, 교통과 상하수도 등 기반시설도 포화 상태속에 용적률을 늘려 인구만 늘어날 때 그로인한 경제적 하중과 부담이 고스란히 시민들에게 다시금 떨어질 것이라는 현실을 잊고있는 것은 아닌지.

수익성이라는 눈앞의 이익 추구와 쾌적한 생활과 주거 환경, 두마리 토끼를 다 잡을 수 없는 것이 현실임을 시정을 감시하고 견제해야 할 시의원들이 누구 보다 잘 알고 있기에 장기적인 미래를 바라보는 현명한 판단과 객관성을 갖고 용적률에 대한 판단이 다시금 제고되어야 한다.

2003-12-02 19:25:14