[고종완]안양지역의 현주소와 미래, 그리고 新투자전략

[고종완]안양지역의 현주소와 미래, 그리고 新투자전략

[2008/07/22 재건축신문](주)RE멤버스 대표이사

안양지역의 현주소와 미래, 그리고 新투자전략

지난 4월 재계20위권 내의 LS그룹 본사의 안양이전으로 안양이 새로이 주목받고 있다. 구도심을 중심으로 한 뉴타운 사업도 활발히 진행될 예정이다. 교통요충지, 수도권 첨단산업도시로의 기능, 역할도 더욱 확충될 전망이다. 이에 따라 안양지역 부동산시장의 과거와 현재의 모습, 그리고 미래비젼과 투자가치를 고려한 새로운 투자전략 등에 대해 자세히 알아본다.


굴뚝공장지에서 도시형 첨단산업단지로 진화중

과거 안양은 안산·시흥시등과 함께 중소공장들이 들어선 전형적인 공업도시였다. 하지만 최근들어 수도권 대도시의 위상변화와 계획성장에 따라 도시형첨단산업 단지, 고급주거지로의 빠른 변모를 보이고 있다. 변화의 태동은 지자체로는 처음으로 ‘벤처기업 육성조례’를 만들었던 1999년으로 거슬러 올라간다. 시청사 7층에 벤처기업을 입주시킨 지식산업센터를 만들었다. 안양대와 대림대, 안양과학대, 성결대 등에 창업보육센터 설치, 평촌정보기술벤처센터 및 아파트형공장을 활용해 벤처벨리를 조성하는데도 성공하였다. 벤처벨리와 인근지역에 입주한 업체 대부분이 생산시설과 결합되어 있어서 산학연구기관과 연계된 산업단지를 조성하였다. 때문에 산업경쟁력확보로 실물경기를 상대적으로 덜 타고 부동산 가격변동성이 적다는 점이 특징이다.

안양시의 재정자립도는 경기도 평균인 61.2%보다 높은 64.6%이다. ‘살기 좋은 도시’가 되기 위해선 산업고용인구와 일자리가 풍부한 활력 넘치는 지역경제활성화가 필수적인 요소이다. 재정자립도가 높다는 것은 그만큼 생산, 소비, 투자 등 지역내 산업, 경제활동이 원활하게 돌아감을 뜻한다. 이처럼 안양이 새로운 활력과 성장성이 넘치는 역동적인 도시의 모습을 유지해나갈 수 있는 여건과 잠재력은 과연 어디에서 나오는 것일까.

첫째, 수도권교통의 요지이다. 수도권외곽순환도로와 영동고속도로를 이용하기 편하고, 제2경인산업도로·경수산업도로가 지나고 전철 1호선과 지하철 4호선이 도심을 관통하고 있다. 한마디로 수도인 서울과의 지리적 위치가 가까운데다 뛰어난 교통접근성이 가장 큰 장점이다.

둘째, 테헤란벨리, 구로·가산 디지털벨리, 시화공단, 반월공단, 인천남동공단, 포승국가산업공단의 주요 산업기지들의 중간지점에 위치, 허브역할을 수행하고 있다. 지역 내의 중소기업이나 새로운 벤처기업들과의 기술교류가 쉽게 이루어질 수 있는 환경여건을 완비한 셈이다. 안양의 벤처벨리와 함께 연구개발, 유통 등 첨단벤처산업벨트 벨트를 형성시키며 시너지를 키워가고 있다.

셋째, 주변지역이 첨단산업은 물론 물류·주거 등을 아우르는 신개념의 주거·산업·물류가 어우러진 첨단복합도시로 거듭 태어나고 있다. 실례로 지난해 개관한 안산 경기테크노파크, 시흥의 ‘첨단 멀티테크노밸리’(2011년 완공예정), 과천지식정보타운(2012년 완공예정), 시화MTV, 송산그린시티, 광명소하지구, 광명역세권, 안양뉴타운, 관양지구, 의왕청계지구 등 인근지역에서 대규모 개발사업이 활발히 계획되거나 추진되고 있어 광역지역 개발의 시너지효과 극대화 측면에서 금상첨화이다.

넷째, 신정부 정책의 방향인 ‘기업프랜들리’ 국가산업의 국제경쟁력 확보를 위한 핵심거점 도시이다. 안양을 포함한 안산, 평택, 화성 등 경기서남권역은 수도권규제완화, 도시경쟁력의 수혜를 입는 대표적인 지역으로 자리매김 할 것으로 기대된다.

바로 이런 점들이 가용토지의 소진, 구도심의 슬럼화로 대형 업무시설, 벤처집적시설의 대형화를 가로막는 안양의 약점을 커버해주는 것과 동시에 신성장잠재력을 키워주고 있다. 이에 따라 구로-가산 등 서울디지털단지와 일부 지역에 밀집돼 왔던 아파트형공장이 안양권역인 금정-평촌-인덕원라인 등으로 빠르게 확대되고 있다.


직주근접의 도시로 거듭나고 있는 안양만안지구 뉴타운사업

안양은 경부선 안양역을 사이에 두고 구시가지와 신시가지가 양분된 모습을 보이고 있다. 구시가지는 철도에 막혀 개발의 어려움을 겪다보니 난개발형태의 연립주택과 다세대주택이 몰려있었다. 반면 평촌신도시는 주거·상업·문화·교육의 중심지로 자리 잡아 안양시의 주거생활과 경제권을 주도하여 왔다. 그래서 주거여건을 개선을 통해 시의 균형적인 발전을 도모하고자 만안구 안양 1·2·3동과 석수 2동, 박달 1동 일대 구시가지 177만㎡에 뉴타운사업이 시행된다. 경기도와 안양시발표에 따르면 내년도에 지구지정을 확정하고, 2010년에는 본격적으로 개발사업에 나설 계획이다.

이 지역 내 최근 소형빌라의 지분이 3.3㎡당 2천만원 정도로 높은 호가를 형성하고 있다. 만안지구는 경부선 철도, 제2경인고속도로 등이 지나고 있어 서울이나 광명, 군포, 시흥으로 연결되는 중요한 교통요충지인데다 서울과의 인접여건이 뛰어나 뉴타운사업을 통해 평촌등과 함께 안양의 대표적인 주거지로서 부상할 것으로 예상되어진다. 즉 경기서남부권 내의 중산층이 선호하는 대포적인 신주거지로의 성장성이 충분히 기대된다.


안양지역의 내집마련 및 新투자전략은

2007년 초 시작된 부동산불황기는 경기의 침체, 매수심리위축 등으로 올해 말까지 시장침체가 이어질 가능성이 높다. 하지만 부동산의 방향성을 가늠하는 지표로 주로 사용되는 ‘10년 주기설’에 근거하여 추정해 보자.

내년이후는 유가급등-금리급등-스테그플레이션 심화-금융위기의 재연이라는 경제의 악순환만 없다면 내년도 하반기이후에는 집값하락세가 멈추고 장기상승국면으로의 추세전환이 가능하다고 볼 수 있다.

그렇다면 수도권 입성을 노리거나 무주택 탈출 계획을 세운 내집마련 수요자, 좋은 지역 새주택으로 갈아타기를 희망하는 실수요층에게 과연 투자적기는 언제일까. 매입시기는 올해 하반기부터 내년 상반기까지가 저가매수기회 내지 매입호기가 아닐까 생각된다. 비록 시장은 지금 시침체기를 겪고 있지만 부동산 경기가 살아나면 언제 불황기였나 싶게 상항은 돌변하는 법. 따라서 부동산 사이클 원리에 따라 가장 먼저 서울. 수도권과 성장성이 큰 산업도시중심으로 지가상승과 집값상승 현상이 나타날 것이다.

특히, 안양 만안 뉴타운지구는 최근 지분가격의 급변동을 경험했다. 전반적인 주택시장의 매수심리위축을 고려한다면 단기적인 관점보다는 실수요측면의 중장기적 관점에서 서두르지 말고 차분히 접근하는 편이 속편하다. 즉, 뉴타운지구, 신시가지 등 기존주택은 급매위주의 저가 매입전략이 유효하다. 물론 분양가 상한제가 적용되는 안양지역 신규분양아파트는 청약가점이 받쳐주는 한 적극적 내집마련 공략대상이다.

그밖에 수도권 서남부의 핵심 첨단벤처산업지역으로 자리매김함에 따라 업무용빌딩, 아파트형공장, 연구산업시설, 근린상가, 토지 등에도 관심을 기울여볼만하다. 평촌신도시내 역세권 상가건물이나 업무용빌딩, 근린상가 투자도 유망하다.

고종완 대표이사 / (주)RE멤버스

2008-07-22 06:06:44